換管理公司4部曲 The 4 steps to change management company

換管理公司為,有幾點必需要了解:

第一,什麼要公契。當一幢物業發展商與該物業的第一位買家簽訂大廈公契,之後開始,第二位業主及其他買家,權限也會受該份《公契》約束。大廈公契Deed of Mutual Covenant)英文直譯是公共契約,又稱公契。大廈公契的合約條款,對大廈及多單位屋苑的眾多業主有法律約束力* (https://zh.wikipedia.org/wiki/大廈公契 wiki )(http://www.landsd.gov.hk/tc/about/TCPages/DMC.htm)

《物業管理條例》 – 不公平「公契」的剋星 – 溤河滸著 (http://hkila.org.hk/laq/winter99/dmc.htm)

第二,什麼是法團。法團是大廈跟據 建 築 物 管 理 條 例 ( 第 344 章 )的要求,有超過30%總份數的業主支持,在特別業主大會上通過。成 立 業 主 立 案 法 團 的 目 的 (http://www.buildingmgt.gov.hk/tc/formation_of_owners_corporation/4_1.htm)

    • 香 港 地 少 人 多 , 市 民 大 多 居 住 在 私 人 多 層 大 廈 或 由 多 幢 大 廈 組 成 的 私 人 屋 苑 。 這 些 大 廈 和 屋 苑 由 多 個 單 位 組 成 , 單 位 數 目 由 數 百 至 數 千 個 不 等 。 單 位 的 業 主 有 責 任 共 同 管 理 和 維 修 所 居 住 的 大 廈 或 屋 苑 。 如 果 因 為 大 廈 或 屋 苑 管 理 不 善 或 其 公 用 部 分 缺 乏 維 修 而 造 成 任 何 意 外 , 有 關 業 主 須 負 上 共 同 及 各 別 的 法 律 責 任 。
    • 管 理 和 維 修 建 築 物 並 非 簡 單 的 事 情 , 涉 及 的 工 作 繁 多 , 包 括 清 潔 公 用 地 方 、 處 理 垃 圾 、 保 安 , 以 及 非 經 常 性 的 工 作 , 例 如 聘 任 物 業 管 理 公 司 和 維 修 建 築 物 等 。 如 建 築 物 並 無 成 立 法 團 , 視 乎 有 關 建 築 物 公 契 的 規 定 , 建 築 物 所 有 管 理 和 維 修 事 宜 可 能 須 由 全 部 業 主 共 同 決 定 。 對 於 由 數 百 甚 至 數 千 個 單 位 組 成 的 大 廈 或 屋 苑 來 說 , 這 不 但 費 時 失 事 , 而 且 不 大 可 行 。
    • 要 妥 善 管 理 建 築 物 , 讓 業 主 有 一 個 舒 適 的 居 住 環 境 , 並 使 他 們 的 資 產 不 會 因 建 築 物 管 理 和 維 修 不 善 而 受 到 影 響 , 成 立 法 團 雖 不 是 唯 一 的 途 徑 , 但 卻 是 最 可 行 的 方 法 。 法 團 是 根 據 條 例 成 立 的 獨 立 法 人 組 織 , 在 法 律 上 代 表 所 有 業 主 管 理 建 築 物 的 公 用 部 分 , 行 使 和 執 行 有 關 的 權 利 、 權 力 、 特 權 和 職 責 , 並 有 權 任 免 物 業 管 理 公 司 及 監 督 其 工 作 。
    • 條 例 訂 明 法 團 會 議 可 通 過 有 關 建 築 物 公 用 部 分 的 控 制 、 管 理 和 行 政 事 宜 , 以 及 有 關 該 等 公 用 部 分 的 翻 新 、 改 善 或 裝 飾 的 決 議 , 而 該 等 決 議 對 管 理 委 員 會 ( 管 委 會 ) 和 全 部 業 主 均 具 約 束 力 。
  • 條 例 也 清 楚 訂 明 法 團 的 職 責 及 權 力 。 法 團 負 有 法 律 責 任 , 妥 善 管 理 和 維 修 建 築 物 的 公 用 部 分 , 並 須 採 取 一 切 合 理 必 需 的 措 施 , 以 執 行 公 契 載 明 有 關 建 築 物 公 用 部 分 的 管 理 職 責 。 至 於 權 力 方 面 , 法 團 可 決 定 是 否 聘 請 受 薪 員 工 、 物 業 管 理 公 司 或 其 他 專 業 機 構 或 人 員 , 協 助 或 由 其 代 表 法 團 執 行 法 團 根 據 條 例 或 公 契 而 擁 有 的 職 責 和 權 力 。 法 團 根 據 條 例 第 18 條 履 行 其 職 責 及 行 使 其 權 力 時 , 須 以 民 政 事 務 局 局 長 按 照 條 例 第 44(1) 條 發 出 的 工 作 守 則 為 指 引 。

第三,什麼是公契經理人 (http://www.inmediahk.net/wp)

第四,換前和換後會出現什麼情況。終此管理公司公契經理人的身份是必需處理的第一步,因為當他們離開這個身份後,住後的管理公司需要簽合約,會有年期,需要為自已的行為付責,同事在簽約前或投票時,可以把雙方的要求寫清楚。你有想過凱帆軒有機會比其他大的管理公司接管嗎?如果你在奧運區,有去過維港灣,龍璽,一號銀海,浪睛灣,港灣豪庭,你會知道凱帆軒的管理連富榮花園都跟不上。

問題是因為大廈有業委會 (2015年6月前),還是因為管理公司沒有做好自已的工作呢???

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4步曲

  1. 特別業主大會有足夠票數通過動議,現有管理公司有3個月的交接期
  2. 登報公開招標,回標後把資料登出
  3. 再招開特別業主大會,由業主自已選出心宜的公司
  4. 新公司入場,進行交接,舊公司離開。給凱帆一個新的開始

 

 

 

 

 

 

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